买了一套二手房

结果前业主欠了两万多元的物业费

物业公司反向自己索要

不交就停止供水？

一起来看这位业主的纠纷案件

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另案涉房屋于2020年12月11日过户至原告小佳名下，过户登记具有即刻对外产生公示效力的法律效果，即小佳自2020年12月11日起取得案涉房屋所有权，自此开始的水费、物业费等亦应由新登记的房主即原告小佳承担。

虽然原告主张自2021年6月26日实际入住才应开始核算水费、物业费，但房屋买卖合同仅约束买卖双方，入住时间也仅影响原告与原房主内部权利义务的分配，不能产生对抗被告物业公司等外部主体的公示效果，故原告主张亦缺乏法律依据。

原告应从2020年12月11日起缴纳案涉房屋物业费及水费等，前业主欠费部分被告无权向原告催讨。

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最终，法院判决：物业公司恢复对案涉房屋的供水（此项已履行完毕），赔偿停水所致原告小佳经济损失1200元，并向其书面赔礼道歉。

一审判决后，被告不服提出上诉，岳阳市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

法律分析

● 业主还没入住的新房，被告知需补交过户登记至入住期间的物业费，这合理吗？

现实中，如果签订的二手房转让合同中未对物业费明确约定，那么关于物业费的承担一般可以综合房屋的产权过户及房屋交付的时间来确定，如果房屋产权和交付时间相近，一般以转移登记时间来作为物业费承担的分界点，即转移登记前由原房主承担，转移登记后由新房主承担。

过户登记具有即刻对外产生公示效力的法律效果，自过户之日起房屋归现业主了，之后的物业费由现任业主承担。为了避免争议，建议签订二手房买卖合同时，应当对于物业费承担的条款进行明确约定。

● 不交物业费就停水停电？这合法吗？

不合法。如果物业公司在催交物业费时采取了停止供电、供水、供热、供燃气等违法方式，而造成业主损失的，业主可以依据相应的证据向物业公司主张其承担相应的违约或侵权责任。

《中华人民共和国民法典》

第九百四十四条

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

对于此案，你怎么看？（广州普法）