二、物业公司，是服务还是管理？

2003年，《物业管理条例》发布，经过两次修订，才是现行的版本。但“物业管理”这个词却始终没有变过。而在《民法典》中，无论是物权编，还是合同编，都是以物业服务企业指代。

《民法典》第九百三十七条，关于物业服务合同的描述中，“物业服务人包括物业服务企业和其他管理人”。也就是说，物业服务企业是管理人的一种，虽然他叫物业服务。那么，物业公司就有了管理和服务的双重属性。

但并不像有些业主、有些公司理解的那样，物业服务是对业主服务，物业管理是管理业主。物业应当为业主提供服务，却无权对业主进行任何管理。如果定义为物业可以对业主进行管理，那物业公司将是一股不可忽视的基层力量，甚至可能对基层的稳固造成动摇。

因此，物业的管理应当是对物的管理，而不是对人的管理。物业应当是通过对小区内部建筑物、绿化、基础设施进行管理、维护，从而达到服务业主的效果。

三、物业公司与业主之间的法律关系

物业不是业主的管理人，物业也不是业主的仆人。物业与业主之间的关系是一种合同关系，是平等主体之间平等关系。不管现实上有多少无奈，在法律上，物业与业主的地位是平等的。

但是，当业主买了房，会签一个前期物业服务合同，有很多是开发商自己的物业公司，这个时候，业主是没有选择权的。而开发商自己的物业公司，肯定是和开发商沆瀣一气。引用某业主的话说，除了收物业费积极，其他啥也不积极。

法律规定了业主选择物业服务公司的权利，也规定了业主是否购买物业服务的权利。但这里的业主是指全体业主，而不是单一业主。业主大会和业主委员会经过法定程序可以更换物业公司，也可以自行进行物业管理。在业主大会表决通过的决定，对全体业主产生约束力。

前期物业服务合同是有年限的，如果业主大会表决通过，决定换物业，肯定能找到更好的物业公司。但很多人不想管闲事，这就使物业公司有机可乘。可问题在于，如果前期物业合同期满，没有续签合同，也没有否认该物业公司继续提供服务，那前期物业合同就变成了无固定期限物业服务合同，该物业公司依旧与业主成立物业合同关系。

可想而知，全体业主是一盘散沙，而物业公司却是一个整体。不建议单一的个人和物业公司对抗，除非有热心且有能力的人将全体业主联合起来，团结一致。但这何其难也。

四、物业公司与业主的矛盾成因与解决办法

上文说到，物业公司是以盈利为目的的企业，追求利润是资本的本能。而且，物业服务是一块很大很大的市场。价格尽量往高了收，成本尽量往低了做，这样才会有充足的利润。而单一业主考虑的是质量尽量往好处搞，费用尽量低了收。这就产生了矛盾。

还有一个很大的矛盾在于，业主虽然有监督的权利，但不知道如何行使。想监督，又不知道从何处开始。眼看着电梯到处都是广告，绿化也铺满了广告，广告费被物业公司收取。一边又看到别的小区服务质量高，每年广告分红也能拿到许多，充满了羡慕，却又不知道怎么去要这部分应得的钱。

其实，法律已经有规定，就是业主大会和业主委员会。成立条件并不苛刻，但人数太多，每个人都有自己的想法，自治组织可能因为这样那样的原因不能成立，给机会不中用啊。

其实解决之道就在问题之中。只要业主大会能成立，就能有效，至少有途径，组织起来和物业公司对抗。就算不能对抗，有这个组织存在，才有可能能使物业公司小心一些，但不一定都有效果，毕竟资本都是逐利的。

这很考验人民群众的法治意识。当大部分人学法、知法、守法、用法，面临的种种困难就不再是困难。我殷切希望业主委员会成为每个小区的标配，同时我又深深的知道，那可能有很长的一段路要走。